7 особенностей покупки квартиры в новостройке на стадии котлована

Нюансы и риски покупки квартиры на стадии котлована. Особенности выбора объекта и оформления документов

Комментарии:4
Юридическая консультация по телефонам ниже с 9.00 до 21.

00

  • +7(495) 103-90-28
  • Санкт-Петербург и область+7(812) 389-35-17
  • 8-800-333-42-87

Приобретение жилья в строящемся доме для многих семей единственная возможность обзавестись собственной недвижимостью.

Такие квартиры стоят значительно дешевле, чем объекты на вторичном рынке.
Расскажем в статье, какие риски таит в себе покупка квартиры в стадии котлована и на что обратить внимание при оформлении сделки.

○ Преимущества покупки квартиры в новостройке на этапе котлована

Покупка жилья на стадии котлована имеет массу преимуществ:

  1. Цена таких квартир ниже. Иногда разница в цене с аналогичным объектом на вторичном рынке может составлять 30-40 %.
  2. Возможность выбора желаемого этажа и планировки квартиры.
  3. Застройщики предоставляют вариант оплаты в рассрочку.
  4. При строительстве будут использованы современные материалы и технологии, а, значит, что проблем с капитальным ремонтом дома не будет.
  5. Единственным владельцем квартиры за всю историю ее существования будете вы. Это значит, что можно не опасаться притязаний на недвижимость со стороны третьих лиц.

Приобретение квартиры в строящемся доме исключает вероятность судебных тяжб, тогда как вторичное жилье часто становится предметом споров.

Вернуться к содержанию ↑

○ Минусы покупки недвижимости на стадии котлована

Покупая квартиру на стадии котлована, есть риск нарваться на недобросовестного застройщика. Тогда можно столкнуться с такими неприятностями, как:

  • Потеря денег.
  • Задержка окончания строительства.
  • Несоответствие качества жилья заявленному.

Утрата денег, выплаченных за квартиру, может произойти в результате мошеннических действий (к примеру, умышленное банкротство), так и по причине халатности застройщика и форс-мажора.

Строительство жилого дома ведется на протяжении нескольких лет, поэтому строительная компания может стать банкротом и в результате кризисной экономической ситуации в стране. Распространенная ситуация – затягивание сроков сдачи объекта.

Несмотря на то, что в договоре с застройщиком четко прописывается дата окончания строительства, покупатели часто не могут въехать в собственное жилье на протяжении длительного времени.

Строительство может быть приостановлено. Такое происходит, когда строительная компания начинает деятельность, не имея необходимых разрешительных документов. Чтобы снизить риски нужно тщательно проверить застройщика прежде чем заключать с ним какую-либо сделку.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как найти информацию о застройщиках?

Данные о застройщике можно получить на его официальном сайте, на форумах, через знакомых. Рекомендуется также посетить уже сданные объекты и пообщаться с собственниками квартир.

Кроме того, региональные власти обычно размещают информацию о строительных компаниях, которые ведут деятельность недобросовестно в свободном доступе. К примеру, в Московской области такой реестр ведется на сайте Министерства строительства.

Существует также Единый реестр застройщиков по РФ.

При изучении сведений о застройщике следует обращать внимание на:

  • Опыт в сфере жилищного строительства.
  • Количество сданных объектов.
  • Переносы сроков сдачи.
  • Репутацию компании – были ли жалобы, судебные споры.

Изучите список партнеров строительной компании. Если среди них есть крупные банки и страховые организации, то вероятно, застройщику можно доверять.

Узнайте, где находится офис застройщика, кто занимается продажей квартир и по каким контактным данным можно связаться со строительной компанией при возникновении вопросов.

Если оперативной связи с застройщиком нет, стоит задуматься, нужно ли с ним иметь дело.

Вернуться к содержанию ↑

○ Документы, которые должны быть у застройщика

Не менее важна юридическая проверка. Застройщик обязан предоставить следующие документы:

  • Учредительные документы.
  • Инвестиционный контракт.
  • Проектную документацию.
  • Проектная декларация.
  • Разрешение на строительство.
  • Правоустанавливающие документы на землю под строительство.
  • Бухгалтерскую документацию за три последних года.
  • Технико-экономическое обоснование проекта.
  • Страховой договор или договор поручительства.
  • Допуск СРО, лицензии.

Всю необходимую информацию застройщик должен размещать на своем официальном сайте. Это предусмотрено законодательно.

Пункт 1 ст. 3.1 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г:
Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации о своей деятельности посредством создания и ведения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сайта, в электронный адрес которого включено доменное имя, права на которое принадлежат такому застройщику.

Все данные о будущем строении содержатся в проектной декларации. Здесь прописываются кадастровые сведения, сроки окончания строительства и ввода в эксплуатацию, финансовое состояние застройщика, информация о правоустанавливающих документах.

Правоустанавливающими документами на землю могут быть договор долгосрочной аренды, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, подтверждающая, что земля в собственности застройщика.

Не стоит покупать квартиру, если строительная компания пользуется участком на праве краткосрочной аренды или безвозмездного пользования. В инвестиционном контракте нужно обратить внимание на условия, после выполнения которых дом будет введен в эксплуатацию.

В документе местная администрация прописывает обязательства застройщика. К примеру, его могут обязать построить детские площадки, дорогу и прочие объекты инфраструктуры района. Без выполнения этих условий дом не будет передан собственникам.

Обязательно проверьте наличие всех требуемых разрешений и заключений государственной экспертизы. Если таких документов нет, значит, строительство не согласовано. В этих бумагах нужно сверить все сведения о застройщике с учредительными документами.

Вернуться к содержанию ↑

○ Договор с застройщиком

Как правило, застройщики предлагают потенциальным покупателям уже готовую форму договора. Существует три варианта, по которым возможна покупка квартиры в стадии котлована:

  1. Договор долевого участия в строительстве (ДДУ).
  2. Жилищный сертификат.
  3. Участие в жилищно-строительном кооперативе.

Покупатель жилья наиболее защищен при оформлении ДДУ. Этот вид отношений подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Если застройщик предлагает оформить предварительный ДДУ или соглашение по иной форме, вероятно, что перед вами мошенник или у компании не все в порядке с документами.

Вернуться к содержанию ↑

○ Участие в долевом строительстве

Суть заключается в том, что застройщик осуществляет строительство на средства дольщиков. Привлекать участников может только строительная компания, имеющая необходимые разрешительные документы. По этой причине участие в долевом строительстве наиболее привлекательный способ приобретения квартиры.

Пункт 1 ст. 3 ФЗ № 214 от 30.12.

2004 г:
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

ДДУ должен включать в себя:

  • Описание объекта.
  • Срок сдачи объекта и дату передачи объекта участникам долевого строительства;
  • Цена договора.
  • Порядок выплаты установленной цены и сроки.
  • Гарантийный срок на объект.
  • Способы обеспечения исполнения обязательств застройщиком.

ДДУ вступает в законную силу только после прохождения процедуры государственной регистрации в Росреестре. До этого момента перечисление денег на счет застройщика не допускается.
Если в процессе строительства сторонам потребуется внести изменения в ДДУ, это оформляется дополнительным соглашением. Оно также регистрируется.

Вернуться к содержанию ↑

○ Переуступка права требования

Договор переуступки или цессии – это сделка по передаче прав и обязанностей по ДДУ от одного лица к другому. Он заключается письменно и вступает в силу после государственной регистрации.
В договоре цессии указывается:

  • Содержание переуступки.
  • Цена сделки.
  • Сроки.
  • Иные условия, если они отличаются от основного договора.
  • Перечень документов, передаваемых покупателю.

В ДДУ может содержаться условие, по которому переуступка невозможна без согласия застройщика. В этом случае сделка будет недействительной, если такое согласие не получено.

Если продавец состоит в браке, то потребуется также и согласие мужа/жены на проведение сделки.
По договору цессии все обязанности дольщика переходят к покупателю, в том числе, и долг по выплате, если он есть.

Претензии, если они возникнут, предъявляются продавцу, а не застройщику.

Вернуться к содержанию ↑

○ Договор страхования

Регистрации ДДУ не произойдет, если ответственность застройщика не будет застрахована. Договор страхования может быть заключен с банком, страховой компанией или обществом взаимного страхования.

Договор страхования заключается на весь период строительства и два года после его завершения. Страховым случаем будет неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств застройщиком, если это подтвердится решением суда.

Выгодоприобретатели по договору – участники долевого строительства.

Вернуться к содержанию ↑

○ Нюансы, которые необходимо учесть при приемке квартиры

Осмотр квартиры нужно проводить в светлое время суток. Приемка квартиры осуществляется по смотровому листу.

Если выявляются какие-либо дефекты, их обязательно нужно отразить в акте приема-передачи. Дольщику потребуется обосновать свои претензии.

Застройщик, в свою очередь, обязан устранить дефекты в срок, определенный ДДУ. К моменту приема дом должен быть принят государственной комиссией.

Обязательно нужно обратить внимание на основные коммуникации – электричество, водопровод, канализация. Проверьте угол отклонения стен, стыки. Удостоверьтесь, что отсутствуют протечки. На стяжке не должно быть бугров, ям, трещин и пустот. Проверьте, что площадь квартиры, высота потолков, ширина проемов, качество материалов отвечают заявленным в документации.

Вернуться к содержанию ↑

○ Способы мошенничества

Наиболее популярный вид мошенничества – предложение заключить предварительный договор купли-продажи вместо ДДУ. Так как оплата по такому соглашению не переводится, аферисты требуют заключения договора на покупку векселя, стоимость которого равна стоимости квартиры.

В этом случае никаких прав на жилье у покупателя не возникает. Застройщик может также продавать квартиры от своего лица, но по факту в договоре фигурирует другая организация. Подобные действия незаконны. Во всех документах должно быть обозначено одно и то же юридическое лицо.

Помните, что договор с застройщиком вступает в силу только после регистрации. До этого момента никаких средств с вас требовать не могут. Если застройщик просит перевести деньги до регистрации договора, то вероятнее всего он мошенник. Нередко по такой схеме одна и та же квартира продавалась несколько раз.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Какую опасность таит в себе предварительный договор купли-продажи?

Предварительный договор купли-продажи не подразумевает возникновения прав и обязанностей у сторон. Это лишь соглашение о том, что основная сделка будет заключена сторонами в будущем. Он не регистрируется в Росреестре.

Если застройщик предлагает заключить предварительный договор, скорее всего у него не все в порядке с документами или он планирует вас обмануть.

В любом случае, оформляя этот документ, обязательно пропишите дату заключения основной сделки.

✔ Как быть, если застройщик не выполняет свои обязательства?

Если строительная компания не выполняет своих обязательств, то для начала следует попытаться договориться и уладить вопрос мирным путем. Застройщик обязан устранить недостатки в разумный срок. Оформляйте все претензии письменно. Если застройщик игнорирует ваши требования или отказывается решать проблему, обращайтесь в суд.

Вернуться к содержанию ↑

Руководитель консалтингового центра недвижимости Санкт-Петербурга Ольга Трошива расскажет существуют ли риски при покупки квартиры на стадии котлована.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: https://topurist.ru/article/54035-nyuansy-i-riski-pokupki-kvartiry-na-stadii-kotlovana.html

Плюсы и минусы покупки квартиры на стадии котлована

При покупке жилья большинство выбирает микрорайоны с развитой инфраструктурой. По мнению экспертов, можно сэкономить 30-40% от стоимости, если купить квартиру на стадии котлована. Для застройщика это тоже выгодно, так как позволяет привлечь покупателей и снизить объем вложений. Подобная покупка наименее рискованна, если строится целый микрорайон, а компания крупная.

Преимущества приобретения квартиры в новостройке на стадии котлована

Федеральным законом № 214 установлено, что продавать квартиры можно только после получения разрешения на строительство.

Читайте также:  4 совета, какие светильники для натяжного потолка выбрать

На практике вполне реально найти компанию, которая сразу после приобретения участка оформляет предварительные договоры продажи или соглашения на бронирование.

Это достаточно рискованно для покупателя, так как подобные документы нельзя зарегистрировать в Росреестре, что не исключает вероятность продажи одной площади нескольким желающим.

Менее рискованна покупка на фазе котлована, так как дает возможность сэкономить и выбрать жилье по этажу, площади, планировке, виду из окон. Эксперты отмечают, что при строительстве крупных комплексов чаще всего «ранним» покупателям предоставляются скидки при полной оплате, покупке двух или более квартир, оформлении ипотеки. Общий объем скидки может составить 5%.

Недостатки приобретения жилья на стадии котлована

Кроме преимуществ, покупка жилья в многоэтажке на стадии котлована обладает и недостатками.

В первую очередь — это риск передвижения сроков сдачи и возникновение финансовых затруднений у застройщика, способных поставить под сомнение возможность получить уже оплаченную площадь.

Перед принятием решения стоит учесть и другие минусы, например, вероятность ждать заселения несколько лет. Эксперты советуют не покупать жилье на стадии проекта, а при покупке на фазе котлована соблюдать некоторые правила, помогающие минимизировать риски:

  • найти компанию с хорошей репутацией, которая реализовала не один проект;
  • привлечь квалифицированного специалиста (риелтора) для проверки документов (свидетельства о праве собственности на участок, разрешения на строительство, проектов, инвестиционных контрактов, ипотечных аккредитаций);
  • убедиться, что права требования и договоры купли-продажи оформляются в соответствии с законом № 214.

Необходимо помнить, что стоимость отделки от застройщика примерно на треть ниже, чем при привлечении специалистов после окончательного оформления. Оценить качество жилья на фазе котлована можно только по проектам и презентациям. Это значит, что нельзя представить, как на самом деле будут выглядеть приобретенные метры.

Порядок оформления документов

Жилье на стадии строительства может продавать инвестор (человек, купивший квартиру или несколько квартир раньше с целью продать, компания или несколько компаний, вложивших средства в строительство) либо застройщик. Если продавец застройщик, оформляется договор об участии в долевом строительстве согласно статье 4 закона № 214.

Если жилье продает инвестор, заключается договор уступки прав по договору участия согласно статье 11 закона № 214. В первом случае покупателю даются обязательства в обмен на его деньги в определенный срок предоставить в собственность жилье. У человека, покупающего его, есть право требовать исполнения договора.

Деньги он вносит после регистрации договора в Росреестре.

Во втором случае продавец уступает право собственности покупателю. Оба документа относятся не к квадратным метрам, а к конкретной квартире.

В соглашении должен быть указан этаж, номер, все параметры, цена, дата введения в эксплуатацию. Деньги покупатель вносит до регистрации договора.

У продавца необходимо потребовать гарантийное письмо, обязующее вернуть средства, если регистрация невозможна.

Источник: https://StranaZakonov.com/nedvizhimost/novostrojki/priobretenie-kvartiri-na-stadii-kotlovana

Рискнуть ли купить новостройку на этапе котлована

В начале этого века было довольно востребованным приобретение новостройки на этапе котлована. Но вот после 2008 года, когда из-за финансового кризиса не смогли выполнить своих обязательств перед дольщиками многие строительные компании, люди стали осмотрительнее относится ко вкладыванию средств в ещё не существующее здание.

Ситуация с новостройками на стадии котлована

В настоящее время ситуация в строительстве стабилизировалась и вновь вырос спрос на приобретение квартир, строительство которых только в процессе планирования.

Связано это с тем, что стоимость новостройки на нулевом цикле существенно ниже. Порой разница в цене с квартирами уже выстроенного дома составляет до 30%.

Подобная выгода делает привлекательным такое жилье как для обычных потребителей, так и для инвесторов.

Закон ФЗ-214 и его положительные моменты

Благодаря принятию в 2004 году ФЗ № 214, потребители, желающие принять долевое участие в строительстве новостройки, стали более защищенными. Нельзя сказать, что данный закон совершенен, но на данный момент времени это самая безопасная процедура приобретения квартиры в новостройке.

В этом случае заключается договор долевого участия (ДДУ) между потребителем и застройщиком, который четко прописывает информацию об объекте строительства, о стоимость жилья, о сроках и способах оплаты, а так же о сроках сдачи дома и о гарантийных обязательствах на возведенный объект.

Заключать ДДУ с застройщиком можно ещё на стадии нулевого цикла, что позволяет реально сэкономить.

В среднем по данным статистики при условии строительства согласно требованиям ФЗ-214 на уровне котлована продается около 20-25% квартир.

После ввода дома в эксплуатацию или на завершающем этапе строительства реализуется всего 20-25% квартир. Самая большая часть продаж, около 50%, приходится на этап строительства.

Классы квартир новостройки на начальном этапе строительства

Стоит отметить, что на самых ранних стадиях строительства реализуется жилье разных классов. Причем 40% от всего количества приходится на проекты элитного и бизнес класса, 14,8% реализуется жилье комфорт-класса. Менее всего пользуется спросом покупка на нулевом цикле строительства домов эконом класса – всего 3,7%.

Риски долевого участия в новостройках на нулевом этапе

Конечно же, риски приобретения новостройки на стадии котлована существуют. Связаны они с тем, что застройщик может затянуть сроки строительства или вообще не достроить объект. Чтобы избежать проблем и купить квартиру в долгострое, длящемся лет 10-20, важно довольно серьезно подходить к выбору застройщика.

Необходимо проверить репутацию строительной компании. Идеальным вариантом являются организации уже имеющие на своем счету реализованные проекты, и которые имеют аккредитацию в системообразующих банках.

Так же стоит проверить застройщика на предмет того, имеет ли компания исходно-разрешительную документацию и происходит ли реализация жилья непосредственно по ФЗ-214. Обязательно должен заключаться с дольщиком договор долевого участия.

Только при таких условиях можно смело рассматривать приобретение новостройки на начальном этапе строительства.

Можно привести в качестве примера одну из самых известных новостроек Подмосковья на стадии котлована — индивидуальный строительный комплекс Олимп. В настоящий момент решается вопрос с поиском нового застройщика, который сможет продолжить строительство.

Хотя чаще всего достраиваются дома за счет дольщиков, которые организовывают ЖСК или объединяются в некоммерческие партнерства. Так поступили будущие жильцы дома в Москве на ул. Металлургов и в подмосковном Подольске, застройщики которых обанкротились.

Так же известны случаи достраивания замороженных строительных объектов за счет средств самого города. Чаще всего такое практикуется в крупных городах, в области подобное практически не практикуется.

Нередка достройка на стадии котлована в Москве. Например, здесь за счет государства достраиваются дома на улицах Яблочкова, Байкальская.

Для обманутых дольщиков Народного ополчения и Южного тушина за госсредства возводятся здания на Люберецких полях и в Куркино.

С 2014 года обманутых дольщиков больше не будет, так как вводится обязательное страхование ответственности всех строительных компаний. Те, организации, которые откажутся от подобной услуги страхования, не будут иметь возможности осуществлять свою деятельность.

Выгодное приобретение новостройки на начальном этапе строительства

Помимо того, что стоимость на этапе строительства обойдется дешевле до 30%, чем приобретение жилья уже в полностью готовом к эксплуатации доме, так еще есть выгода в наличии выбора. В данный период потребитель имеет возможность выбрать планировку квартиры и её площадь именно по своему усмотрению. Так же немало важным является выбор этажа.

Подобные привилегии выбора и экономия в стоимости возможны лишь при приобретении квартиры в новостройке. Покупка жилья на вторичном рынке или в новом доме уже сданном в эксплуатацию не сможет принести такой существенной выгоды.

Ипотечный кредит и его опасность

Ещё несколько лет назад и потребители, и банки избегали сделок с приобретением квартир в новостройке на начальной стадии строительства. Банки готовы были выдавать ипотечные кредиты на квартиры в домах, выстроенных уже хотя бы до половины, ну, в крайнем случае, до 40%.

Сейчас же ситуация изменилась и банки учитывая подобный спрос населения сформировали уже свои подходы к подобным сделкам. Они стали кредитовать строительства на самых ранних стадиях, но под более высокий процент.

Для тех, кто все же решился взять ипотечный кредит на приобретение первичного жилья и благодаря этому получить скидки на новостройки, важно понимать, что выгода от долевого участия в строительстве на раннем этапе вряд ли сможет перекрыть все переплаты по кредиту. Так же необходимо очень хорошо проверить строительную компанию и быть уверенным в том, что она осуществляет строительство в связи с ФЗ-214.

Хотя и это не сможет защитить дольщика от того, что в связи, например, с такими коммерческими рисками, как удорожание кредитов, кризис на рынке или экономические просчеты, строительство будет заморожено на неопределенный срок. Может оказаться, что потребитель остается с кредитом и без жилья.

Возможность покупки на нулевом цикле

В связи с тем, что не все застройщики желают работать в соответствии с ФЗ-214, многие наиболее крупные строительные компании считают более выгодным строить дома полностью за свой счет, и лишь потом реализовывать в них квартиры по договорам купли-продажи. Так они не теряют в цене и не имеют никаких проблем с определением стоимость кв.м, договорами ДДУ и недовольными дольщиками.

А строительные фирмы, которые не имеют средств для самостоятельного инвестирования своих проектов, чаще всего предпочитают работать по неким «серым» схемам, что для потребителей, желающих приобрести жилье дешевле на начальной стадии строительства, может быть очень рискованным.

Стоит ли покупать новостройки на стадии котлована?

Подводя итог, можно сделать вывод, что при желании сэкономить на покупке квартиры в новостройке до 30% от её полной стоимости в момент сдачи дома, необходимо заключить ДДУ с застройщиком на стадии нулевого цикла или хотя бы в процессе самого строительства.

Большинство квартир в новостройках (до 50-60%) реализуются ещё до заключительного этапа строительства. Важным моментом является проверка репутации застройщика и наличие у него хотя бы несколько завершенных проектов.

Если компания не готова работать по ФЗ-214, то стоит задуматься, нужно ли рисковать своими деньгами, начиная сотрудничать с таким застройщиком, ведь ФЗ-214 все же в какой-то степени защищает дольщиков и гарантирует возврат средств при определенных обстоятельствах.

Если говорить о Ростове-на-Дону, то таким примером является ЖК Сельмаш.

Дополнительная информация.

Источник: https://mestoprozhivaniya.ru/novostrojjki-na-ehtape-kotlovana/

Как правильно купить квартиру на стадии котлована

Однако никто не даст гарантий, что дом будет сдан: у фирмы-застройщика может просто не оказаться средств, или же она не сможет получить разрешение на строительство (это может случиться и после возведения одного, второго, других этажей), в результате чего заморозит процесс.

Может быть на время, а может – и навсегда. Работы по дому, который находится на стадии завершения строительства, в принципе, также могут быть заморожены по самым разным причинам.

Поэтому первое, что должен сделать человек, решивший покупать квартиру в новостройке, так это ознакомиться с проектом, проверить репутацию застройщика. Хотя и это не исключает возможных проблем. Сначала проверяем по интернету. Ищем сведения, статьи, в которых упоминается застройщик.

Возможно, есть какая-то информация в социальных сетях, форумах, группах людей, пострадавших от действий непутевых или нечестных строителей.

7 особенностей покупки квартиры в новостройке на стадии котлована

Страховка — всему голова — С 1 января этого года строящиеся жилые дома, разрешения на строительство которых выданы после 01.01. 2014г., подлежат обязательному страхованию. И в первую очередь необходимо посмотреть на компанию, которая страхует строительство.

ВниманиеПервый через СРО – организацию, в которую входит несколько застройщиков. Застройщики платят взносы, и СРО создает определенный страховой фонд на случай непредвиденных обстоятельств.

ВажноОднако после введения обязательного страхования нижегородские СРО не стали участвовать в страховании строек – мол, деньги в фонд выделялись не для этого, а страховать каждую стройплощадку дело накладное.

Читайте также:  Фотообои в интерьере кухни: 9 советов по выбору и оформлению + фото

Второй способ страхования – банковская гарантия. Но сразу оказалось, что и этот способ – проблематичный.

В какой котлован выгоднее инвестировать?

Заключаем договор Решая, как купить жилье в строящемся доме, можно воспользоваться одним из трех вариантов:

  • заключить договор долевого участия (ДДУ) в строительстве;
  • стать участником жилищно-строительного кооператива;
  • приобрести жилищный сертификат.

Специалисты рекомендуют выбирать первый вариант, поскольку он наиболее надежный. В договоре будут зафиксированы все характеристики объекта, цена одного метра квадратного, а также сроки и условия завершения строительства и уплата неустойки при его затягивании.

Этот договор регистрируется в Росреестре, что исключает возможность двойной продажи квартиры, и с этого момента перечисляются средства застройщику.

Покупатель, заключая договор долевого участия, получает максимальный уровень защиты и может обратиться с ним в суд для отстаивания своих прав.

Покупаем квартиру в новостройке: разбор каждого этапа и важных нюансов

Так что запаситесь терпением- бывают случаи, когда срок регистрации документов может затянуться на долгие месяцы. Советуем прочитать об электронной регистрации прав не недвижимость.

Срочная оплата квартиры после регистрации ДДУ Беспокоит многих желающих купит квартиру “на котловане” и то, что после многомесячного ожидания “внезапно” придет новость о подписании договора и немедленном требовании оплатить первый транш за квартиру в новостройке. Однако беспокоиться здесь не стоит- осле получения информации о регистрации договора долевого участия, покупателю новой недвижимости обычно дают две недели, чтобы уладить свои финансовые дела. Этот момент тоже следует обратить в свою пользу- пока документы ходят по инстанциям, накопленная сумма первоначального взноса может лежать в банке под проценты. После получения зарегистрированного договора ДДУ особое внимание следует обратить на дату регистрации.

Рискнуть ли купить новостройку на этапе котлована

В отдельных случаях могут потребоваться и другие документы.

В любом случае при подписании договора нужно будет в первую очередь обратить внимание на прописанные сроки окончания строительства и передачи квартиры и документации для регистрации, условия расторжения контракта и обязательства сторон (что грозит за их нарушение).

Обязательным пунктом в договоре должны быть прописаны положения о фиксированной стоимости квадратного метра жилья. Получаем ключи и квартиру С момента сдачи дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи может пройти до трех месяцев.

Покупка квартиры на стадии котлована: риски и выгода

Надо знать, что БТИ, при замерах вообще не будет учитывать площадь летних помещений в площади квартир и здесь только вам решать- подписывать такой договор или отказаться от него. Гражданский Кодекс трактует такое поведение как свободу подписания договора.

Ознакомьтесь, как обманывают застройщики при обмерах квартир в новостройках. Ликвидация мусоропровода Зафиксирован случаи, когда управляющие кампании в новых домах попросту замуровывают мусоропроводы, как главный рассадник тараканов и крыс.

Однако, причина здесь в другом- не один год после сдачи новостройки в мусоропровод сбрасывают крупногабаритный строительный мусор- балки, куски гипсокартона и обрезки паркета. Поэтому мусоропроводы часто забиваются и их приходится чистить. А если найдутся весельчаки, поджигающие строительный мусор в мусоропроводе, становится совсем не весело.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста

И суммы могут быть здесь очень ощутимые- от пяти до нескольких сотен тысяч рублей, доходит до 1.5% от стоимости квартиры. Собственно работы здесь не много- всего лишь довести договор до Росреестра и многие застройщики делают это бесплатно.

Стоит знать вот что- не смотря на очевидную выгодность регистрировать ДДУ самостоятельно, об этом лучше даже не думать- слишком много серьезных нюансов (конечно, если сам вы не работник Росреестра). Включение площади балкона в площадь квартиры Статья 15 ЖК РФ впрямую запрещает включать площади балконов и лоджий в площадь квартиры.

На практике же застройщики включают площадь летних помещений в площадь квартиры- они очень любят халявные деньги. Правда, зачастую платить за балконы и лоджии нужно меньше- от 30 до 50% от цены площади квартиры.

Как купить квартиру в новостройке на стадии котлована

К примеру, если вы подписали предварительный договор ДДУ. Это практически такой же договор, как и ДДУ, с единственным исключением- его не регистрируют в органах Росреестра.

https://www.youtube.com/watch?v=fHs2gtOrwuM

В предварительном ДДУ прописывается:

  • Дольщик оплачивает деньги за строительство квартиры в новостройке, указанной в договоре и уплачивает деньги
  • Застройщик обязуется зарегистрировать договор в органах Росрестра и, собственно, построить квартиру.

Цена на квартиры в этом случае чуть меньше, но но риски значительно больше- если застройщик передумает регистрировать договор долевого участия в Росреестре, у вас есть большой шанс остаться обманутым дольщиком и в конечном этапе получить квартиру на Люберецких полях орошения. Оплата за регистрацию договора долевого участия Не редки случаи, когда застройщик за работу по заключению договора долевого участия берет определенны сумы.

Покупка квартиры на стадии котлована

С 2014 года обманутых дольщиков больше не будет, так как вводится обязательное страхование ответственности всех строительных компаний. Те, организации, которые откажутся от подобной услуги страхования, не будут иметь возможности осуществлять свою деятельность.

Выгодное приобретение новостройки на начальном этапе строительства Помимо того, что стоимость на этапе строительства обойдется дешевле до 30%, чем приобретение жилья уже в полностью готовом к эксплуатации доме, так еще есть выгода в наличии выбора. В данный период потребитель имеет возможность выбрать планировку квартиры и её площадь именно по своему усмотрению.

Так же немало важным является выбор этажа. Подобные привилегии выбора и экономия в стоимости возможны лишь при приобретении квартиры в новостройке. Покупка жилья на вторичном рынке или в новом доме уже сданном в эксплуатацию не сможет принести такой существенной выгоды.

Если разрыв между датой регистрации в Росреестре и датой получения вами договора на руки достаточно велик- к примеру 10 дней, нужно потребовать расписку от застройщика, что договор получен именно в день реального получения договора, и во всех реестрах расписываться именно датой дня реального получения договора. Это убережет вас от пени за просрочку.

В законе “Об участии в долевом строительстве…» в п. 6 ст. 5 отмечено: “В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ”. Мало этого, застройщик в договоре может еще и увеличить сумму пени.

О покупке новостройки по договору цессии смотрите здесь.

Как правильно купить квартиру на стадии строительства

Договор ни о чем Вообще, законом «Об участии в долевом строительстве» установлена процедура инвестирования в строящееся жилье на основании договора долевого участия в строительстве (сокращенно — ДДУ).

Один из самых распространенных способов мошенничества нечистых на руку застройщиков – так называемый «предварительный договор долевого участия».

То есть между застройщиком и дольщиком заключается предварительный договор, по которому дольщик отдает застройщику деньги в обмен на некие гарантии жилплощади в будущем. — Никогда не заключайте подобных договоров! – советует Сергей Петров.

— А если вас настойчиво попросят, нужно прямо и четко ответить: «вы пытаетесь толкнуть меня на заключение незаконной сделки». Потому что предварительный договор напрямую нарушает установленный законом способ участия в долевом строительстве.

Как правильно купить квартиру на этапе строительства

Чтобы не ошибиться с выбором и избежать возможных проблем с застройщиком, лучше всего действовать в таком ключе:

  1. досконально изучить объект;
  2. оформить договор с застройщиком;
  3. получить ключи и квартиру по акту приема-передачи;
  4. оформить квартиру в собственность и прописаться.

Изучаем дом, проверяем документы ​Самый дешевый, он же и самый рискованный, вариант – покупка квартиры на стадии котлована. Приобрести жилье в доме, который еще даже не начали возводить, можно в среднем на 30-35 процентов дешевле, чем после постройки. На этом же этапе можно обсудить с застройщиком планировку квартиры, квадратуру.

Источник: http://02zakon.ru/kak-pravilno-kupit-kvartiru-na-stadii-kotlovana/

Все новостройки Крыма

База новостроек База новостроекБаза новостроекБаза новостроек

Купить квартиру на начальном этапе строительства от застройщика — строим жилье с котлована.

Отличный способ свести к минимуму стоимость приобретения жилья в новостройке – это договориться о покупке на ранней стадии строительства. Несмотря на определенные риски, если выбрать надежную фирму, можно получить в распоряжение современную недвижимость за умеренную плату.

Чрезвычайно важным моментом в жизни каждого гражданина нашей страны, как, впрочем, и любой другой, является приобретение собственного жилья, которое бы не только отвечало всем требованиям в плане практических свойств и эстетической привлекательности, но и стоило недорого.

Экономить можно по-разному, однако самый лучший результат гарантирован тем, кто предпочтет купить квартиру на этапе строительства котлована. Фактически в этом случае вы вкладываете денежные средства в проект, так как в реальности здания, где будут расположены апартаменты вашей мечты, пока что не существует.

Чем привлекают такие предложения?

Такой вариант сотрудничества со строительной организацией сопряжен с определенными сложностями, которые пугают некоторых людей и заставляют отказаться от идеи купить квартиру на начальном этапе строительства. Вместе с тем, всех неприятностей легко избежать, если отнестись к выбору партнера ответственно.

В свою очередь, экономия может быть потрясающей – вплоть до 35-40 процентов.

Другими поводами обдумать возможность купить квартиру на этапе застройки являются:• обширный выбор вариантов жилья – именно те, кто первыми выразят готовность вкладывать свои сбережения в объекты на первых стадиях возведения, получают шанс подобрать апартаменты с оптимальными характеристиками.

Например, если вы хотите получить право собственности на недвижимость с шикарным видом или просторным балконом, то нет лучшего варианта, чем квартира на этапе котлована, купить которую можно без излишних материальных затрат;• предоставление дополнительных преимуществ для вкладчиков – чтобы привлечь инвестиции, компании нередко предлагают какие-то бонусы тем, кто решит купить квартиру на нулевом этапе строительства. Это может быть бесплатная отделка помещений, удобные сроки выплат по договору или возможность незначительной задержки платежей;• юридическая чистота приобретаемой недвижимости – один из главных плюсов любого нового жилья, о котором нужно помнить; • взаимодействие без посредников – все, кто собирается купить квартиру на этапе строительства котлована, обращаются непосредственно к той фирме, которая занимается реализацией проекта жилого дома, что избавляет от необходимости платить процент риэлторам.

Выбор застройщика – главная задача.

Сама по себе идея подобного сотрудничества между подрядчиком и вкладчиком очень перспективная, однако, на практике все складывается далеко не так радужно, как хотелось бы. Периодически в новостях рассказывают об обманутых инвесторах, которые хотели купить квартиру на начальном этапе строительства и уже несколько лет ждут завершения работ и ввода здания в эксплуатацию. Чтобы самим не оказаться в столь плачевной ситуации, необходимо очень тщательно выбирать застройщика, следуя ряду рекомендаций:• обращайтесь только в солидные компании, которые не первый год на рынке и имеют хотя бы 2-3 завершенных проекта;• избегайте фирм, которые хотя бы раз были замечены в обмане клиентов;• внимательно проверяйте разрешительные документы, в том числе, лицензию на строительство и проектирование;• обговаривайте все финансовые аспекты заблаговременно, учитывая изменения валютного курса и прочие возможные осложнения.Нужно помнить, что в значительной степени то, насколько выгодно вы сможете купить квартиру на этапе котлована от застройщика и останетесь ли довольными приобретенными апартаментами, зависит именно от вас.

Источник: http://nedvizhimost-v-krymu.com/na-etape-stroitelstva/

Важное

Самые грязные города и районы Подмосковья
Самые грязные города Подмосковья сконцентрированы практически в одном месте, поэтому желая купить квартиру в Подмосковье или выбирая место для строительства дома, основательно взвесьте все экологические минусы выбранного города и района Подмосковья.

Читайте также:  Какое зеркало выбрать для ванной комнаты: полезные советы

Худшие районы Москвы
Самые грязные районы Москвы расположены не сплошным порядком- экологическая карта Москвы очень пестрая. Экология Москвы представляет из себя гремучую смесь из самых разных факторов:

Долгожители мира. В каких странах люди живут дольше
Средняя продолжительность жизни- важнейший показатель комфортности жизни в стране. Она говорит о многом- и об уровне жизни, и о качестве медицины и о экологии и еще о десятках различных факторов. Поэтому для желающих купить недвижимость за границей такой показатель, как продолжительность жизни- важнейший. 

Где купить недвижимость за границей- анализ стран
Существует поверье, по которому люди, нагрешившие в прошлой жизни, в этой жизни поселяются в России, и те, кто смог искупить свои грехи, могут уехать за границу. Как бы то ни было, для многих россиян покупке жилья за границей является фикс- идеей, практически смыслом жизни. 

Лучшая новостройка Подмосковья у воды
От условий проживания зависит очень многое: здоровье, эмоциональное состояние, работоспособность, успеваемость в школе и многое-многое другое.

Новостройка с художественной мастерской на балконе
Ремонт большой квартиры для семьи – ответственный проект. Как специалист в сфере консалтинга, я предпочитаю любые работы доверять профессионалам.

Новостройки бизнес класса Москвы с отделкой
На первичном рынке недвижимости Москвы растет количество новостроек бизнес-класса, в которых представлены квартиры и апартаменты с финишной отделкой.

Как грамотно составить ДДУ
За пять лет доля сделок, заключенных по договорам долевого участия, увеличилась с 46% до 85%. ДДУ стал самым востребованным и надежным механизмом приобретения первичного жилья.

Рейтинг регионов России с самыми низкими ценами на квартиры для больших семей
С 2010 года в России более чем на четверть увеличилось количество многодетных семей. А к концу 2017 года численность детского населения в стране достигла максимальной отметки за последние 15 лет.

Обзор квартир в сданных новостройках Москвы
Сегодня в старой Москве 34% всех корпусов-новостроек с квартирами уже введены в эксплуатацию. Это достаточно большой ассортимент «безрискового» жилья, которое предлагается покупателям уже с ключами.

Стоит ли покупать квартиру в качестве инвестиции
Доля инвесторов, желающих вложить средства в недвижимость, заметно сократилась по сравнению с докризисным периодом. Однако некоторые инструменты по-прежнему способны приносить доходность на уровне 19% годовых.

Старт заселения в новостройках Москвы и Подмосковья
Окончание строительства новостроек, сдача домов и выдача ключей- самые ожидаемые моменты для покупателей квартир в новых домах.

ЖК Москвы с самыми высокими темпами строительства
Темпы возведения жилых домов могут значительно отличаться в зависимости от проекта. Если один девелопер за три года успевает построить небольшой комплекс в формате точечной застройки, то другой за этот же срок может сдать десяток корпусов.

Как организовать квартирный переезд
Как сказал Бенджамин Франклин, один переезд равняется трем пожарам. Чем больше ценных вещей необходимо вывезти из старого жилья, тем тяжелее проходит смена места жительства.

В каких новостройках Москвы и Подмосковья выросли цены- март 2018
Несмотря на то, что покупательная способность и москвичей и гостей столицы падает, цены на новостройки растут из- за повышения строительной готовности. Рассмотрим, в каких новостройках Москвы и Подмосковья выросли цены.

Старт продаж новостроек московского региона в марте 2018
Застройщики продолжают активно вводить новостройки в московском регионе- объявлено и о старте продаж новых корпусов в уже продающихся проектах, так и в новых жилых комплексах.

В каких странах гражданам РФ можно получить ипотеку
Во многих странах отношение к ипотечным заемщикам- россиянам, вполне лояльное. В большинстве случаев размер кредита для них будет меньше, чем для собственных граждан, но можно рассчитывать на вполне удобные условия.

Рост цен на новостройки московского региона- где выросли цены
Застройщики московского региона начали поднимать цены. Связано это с готовностью корпусов и ростом спроса на новостройки со стороны покупателей.

Какие новостройки Подмосковья пользуются наибольшим спросом
Почему жилье комфорт-класса является самым востребованным форматом на рынке недвижимости Московской области, проанализировали эксперты.

Самые плохие новостройки Москвы
Аналитики обнаружили на рынке новостроек Москвы ряд проектов, которые находятся в зоне риска – с каждым годом они имеют все меньше возможностей конкурировать с новыми ЖК.

Источник: http://www.msknov.ru/important/kriminal_i_pravo/pokupka_kvartiry_na_stadii_kotlovana/

Инвестиции в покупку новостройки на стадии котлована: а стоит ли рисковать?

Люди, заинтересованные в получении максимальной прибыли, рассматривают возможность инвестирования в новостройки на стадии котлована. Но, выбрав этот способ, нельзя забывать, что он связан с различными рисками. Тут уже выбор инвестора, рисковать ли ему всем ради большого дохода или вкладывать деньги в надежные финансовые инструменты, но получать немного.

Анализ застройщика – необходимая составляющая

Инвестиции в строящийся объект всегда предполагают некие риски, просто с готовностью недвижимости они снижаются. Если же деньги вкладывают в котлован, то нужно быть еще более осторожным. Перед совершением инвестиций необходимо:

  1. Изучить предложения на рынке. Их необходимо рассортировать по тому, какие компании являются застройщиками.
  2. Ознакомиться с документами каждого из застройщиков, внимательно изучить проектную документацию.
  3. Произвести анализ деятельности застройщиков. Посмотреть размер уставного капитала, объемы строительства, год основания, длительность ведения профессиональной деятельности, количество достроенных и строящихся домов.
  4. Выбрать одного или нескольких застройщиков, лично побеседовать с представителями компании и сделать окончательный выбор.

Решение должно быть взвешенным и продуманным. Вряд ли человеку без специальных знаний и опыта удастся с этим разобраться быстро. Детальное изучение застройщика минимизирует риски.

Вкладывать деньги в котлованы лучше опытным инвесторам или после консультации со специалистом в сфере строительства.

Ситуация в сфере строительства на стадии котлована

Интерес инвесторов к котлованам резко возрос в самом начале века. Тогда вкладчики смогли оценить выгодность вложений – они получали прибыль в размере 20 – 50% от стартового капитала.

Ситуация серьезно изменилась в 2008 году. Финансовый кризис стал причиной заморозки множества строительных площадок. Получилось, что многие компании просто не смогли выполнить свои обязательства перед инвесторами.

Сегодня же интерес к вложениям в котлован опять возрос. Люди готовы рискнуть ради получения большой прибыли.

При инвестировании средств в жилую недвижимость Санкт-Петербурга и Мосты на этапе начала строительства можно надеяться на возврат 120 – 125% средств после продажи квартиры.

Но цены на них после долго спада в последние полгода начали расти. При положительной динамике экономической ситуации уровень доходности может вырасти в 2 раза и достичь 50%.

В какое жилье инвестировать?

Инвестирование на нулевом цикле строительства приносит разные доходы в зависимости от класса жилой недвижимости. Поэтому и объем вложений распределяется неравномерно:

Жилье эконом класса занимает незначительную часть, так как приносит небольшую по объему прибыль. А вот квартиры более высокого статуса сами по себе стоят немало, еще и приносят ощутимый доход.

Преимущества и недостатки

Плюсов у долевого строительства на стадии котлована не так уж много, но они ощутимы:

  • низкая стоимость недвижимости в сравнении с идентичными готовыми объектами;
  • возможность получения большой прибыли от практически пассивного инвестирования (нужно будет только купить и продать квартиру);
  • получение в конечном итоге готового жилого объекта, построенного по современным технологиям, с развитой инфраструктурой;
  • большой выбор квартир, планировок, площади будущей квартиры, этажа.

Минусов у такой идеи предостаточно из-за ее рискованности. К недостаткам можно отнести:

  • невозможность проведения оценки качества готовой недвижимости;
  • невозможность заключить со строительной компанией договор купли-продажи (по сути, человек становится не владельцем квартиры, а инвестором до окончания строительства);
  • возможны срывы поставленных сроков строительства;
  • строительство может быть заморожено по причине недостатка инвестиций, банкротства компании, недобросовестных действий застройщика.

Возможные риски и способы их устранения

Рисков в связи с вложением средств в строительство на нулевом этапе немало. Но большинство из них можно предотвратить или компенсировать материально. Чтобы дольщик не понес убытков, он должен четко понимать, как ему следует действовать в различных ситуациях:

Ситуация Как поступить? Обоснование
Человек хочет документально зафиксировать факт участия в долевом строительстве. Какой документ при этом необходимо использовать? Подписывать нужно договор долевого участия (ДДУ). ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» предоставляет гарантии дольщикам. Если вместо ДДУ заключить с застройщиком предварительный договор купли-продажи или договор займа, то защитить свои права в случае недобросовестности второй стороны он не сможет.
Сроки строительства закончились, а дом так и не сдан. Можно ли получить компенсацию? Дольщик вправе получить компенсацию в виде неустойки за каждый день просрочки, если он не заключал с компанией доп. соглашение о продлении сроков строительства. Можно получить не только неустойку, но и компенсацию других возникших затрат – стоимость аренды квартиры, затраты на хранение стройматериалов. Главное, чтобы они были документально подтверждены. Федеральный закон обязывает застройщика предупреждать своих дольщиков о продлении срока не меньше чем за 2 месяца до окончания установленных сроков. Делается это путем направления уведомления и доп. соглашения. Если дольщик его подпишет, то получить неустойку он уже не сможет.
При осмотре квартире специалистом БТИ выяснилось, что фактическая площадь меньше заявленной в договоре. Дольщик может вернуть деньги за разницу в м2 в денежном эквиваленте. Дополнительно есть возможность взыскать проценты за использование заемными средствами, то есть с суммы возврата. Застройщик не выполнил свои обязательства, следовательно, он должен компенсировать убытки инвестору.
В ходе осмотра квартиры были обнаружены видимые дефекты (например, был использован не тот стройматериал, что был изначально заявлен). Не стоит сразу же подписывать акт приема-передачи квартиры. Сначала необходимо ее тщательно осмотреть. Выявленные дефекты вписываются в документ. Владелец имеет право на оспаривание и скрытых дефектов в течение гарантийного срока. Он составляет 5 лет на саму квартиру, а на различные коммуникации – 3 года. В течение этого срока можно получить возмещение ущерба или вернуть средства в случае обнаружения серьезных дефектов.

Заключение договора долевого участия обезопасит инвестора от всевозможных «серых» схем. Даже в случае возникновения проблем он сможет отстоять свои права.

Федеральный закон о долевом участии – чем он хорош?

Еще в 2005 году вступил в силу ФЗ-214 о долевом участии, тем самым власти предоставили множество гарантий на законодательном уровне людям, вкладывающим свои деньги в строительство. Речь идет и об обычных гражданах, и об инвесторах. В законе прописывается необходимость заключения ДДУ. В нем обязательно отражают:

  • данные о строящейся недвижимости;
  • цену жилья;
  • условия оплаты (суммы, сроки, способы);
  • сроки сдачи;
  • гарантии.

При строительстве многоквартирных жилых домов около ¼ квартир продается еще на стадии котлована. Больше половины объектов приобретают на стадии строительства. А оставшаяся часть приходится на покупку готовых квартир.

Чтобы еще больше обезопасить себя от возможных рисков, есть смысл обращаться в компании, страхующие свою ответственность перед вкладчиками. Тогда даже в случае банкротства инвесторам удастся вернуть свои деньги.

Заключение

Несмотря на наличие защитных законодательных мер, инвесторы, вкладывающие свои деньги в покупку новостроек на стадии котлована, имеют ряд серьезных рисков. Но если человек готов рискнуть собственными средствами ради получения большой и легкой прибыли, то такой формат будет для него самым подходящим.

Даже непосредственно на этапе строительства стоимость квартир возрастает, а значит, снижается размер возможной прибыли. «Безопасно вкладывать и получать немного или много зарабатывать, но небезопасно?» — выбор должен делать каждый инвестор самостоятельно, адекватно оценив все аспекты строительного бизнеса.

Источник: https://pravila-deneg.ru/investicii/investicii-v-pokupku-novostrojki-na-stadii-kotlovana-a-stoit-li-riskovat

Ссылка на основную публикацию